Wohn-Riester hatte einen schwierigen Ruf. Kompliziert, mit einem Konto beim Finanzamt, das man nie zu Gesicht bekommt, und mit einer Steuerlast, die erst im Ruhestand sichtbar wurde. Trotzdem war es für viele der einzige Weg, geförderte Altersvorsorge und eigene vier Wände zusammenzubringen.
Diese Komponente wird in das neue Fördersystem übernommen. Drei Dinge ändern sich dabei spürbar, und eines davon musst du schon beim Vertragsabschluss auf dem Schirm haben.
Zwei Wege in die eigene Immobilie
Das Ministerium nennt zwei Fördermöglichkeiten.
Der Altersvorsorge-Eigenheimbetrag: Das in einem Altersvorsorgevertrag aufgebaute Kapital wird entnommen und für die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum eingesetzt. Auch eine Entnahme zur energetischen Sanierung der selbst genutzten Immobilie ist vorgesehen.
Die Tilgungsförderung: Tilgungsleistungen können wie andere Altersvorsorgebeiträge steuerlich gefördert werden, wenn sie auf einen dafür zertifizierten Altersvorsorge-Darlehensvertrag gezahlt werden und das Darlehen für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt wird. Ein gewöhnlicher Immobilienkredit wird nicht allein durch seine Tilgung förderfähig.
Beides zusammen ist der Grund, warum geförderte Altersvorsorge und Immobilienfinanzierung nicht in getrennten Welten spielen müssen.
Der Eigenheimbetrag: bis zu 100 Prozent
Hier ist die Zahl, die den Unterschied macht: Der Altersvorsorge-Eigenheimbetrag kann bis zu 100 Prozent des geförderten Altersvorsorgevermögens betragen.
Verwendbar ist er unter anderem zur vollständigen oder teilweisen Ablösung einer Finanzierung für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten selbstgenutzten Wohneigentums. Diese Entschuldung zählt ausdrücklich als wohnungswirtschaftliche Verwendung im Sinne des § 92a Abs. 1 EStG.
Für die Praxis heißt das: Wer mit 50 einen Depotwert von 60.000 Euro hat und einen Restkredit von 55.000 Euro auf dem eigenen Haus, kann das eine gegen das andere setzen. Ob das klug ist, hängt an Sollzins, Restlaufzeit und der erwarteten Rendite im Depot. Bei einem Kredit mit 4,5 Prozent Sollzins ist die Antwort meist ja, bei einem alten Vertrag mit 1,2 Prozent meist nein.
Rechnen muss man es trotzdem, denn die Entnahme hat eine Nebenwirkung, die viele unterschätzen: das Wohnförderkonto.
Neu und wichtig: die Option steckt nicht mehr in jedem Vertrag
Das ist die Änderung, die dich beim Abschluss betrifft, und sie steht selten in den Übersichten.
Bisher musste die Entnahmemöglichkeit für selbstgenutztes Wohneigentum in allen Altersvorsorgeverträgen enthalten sein. Künftig kann der Anbieter sie anbieten, sie ist aber kein zwingender Vertragsbestandteil mehr. Die Begründung des Ministeriums: Die Produkte werden dadurch passgenauer, einfacher und günstiger.
Und dann folgt der Satz, der für dich zählt: Wer diese Option nutzen möchte, muss künftig einen Vertrag mit einer Möglichkeit zur Eigenheimrenten-Förderung abschließen oder zu einem solchen Anbieter wechseln.
Wenn eine eigene Immobilie in deiner Lebensplanung vorkommt - auch nur als Möglichkeit in zehn Jahren - gehört die Frage nach der Eigenheimoption in deine Produktauswahl. Nachrüsten geht nur über einen Anbieterwechsel, und der kostet Zeit und möglicherweise Geld.
Damit ist das ein Punkt für die Prüfliste beim Vergleich ab 2027, zusammen mit den anderen fünf Nachweisen für ein echtes Altersvorsorgedepot.
Was sich bei der 3.000-Euro-Grenze ändert
Eine kleine, aber wichtige Verbesserung: Bisher musste bei Teilkapitalentnahmen für eine selbst genutzte Wohnung ein Restkapital von 3.000 Euro im Altersvorsorgevertrag verbleiben. Auf diese Restguthaben-Anforderung wird künftig verzichtet.
Die Mindesthöhe des Altersvorsorge-Eigenheimbetrags bleibt davon getrennt: Das entnommene und verwendete geförderte Kapital muss weiterhin mindestens 3.000 Euro betragen. Kleinere Entnahmen werden durch die Reform also nicht förderfähig.
Das Wohnförderkonto: von zwanzig auf fünf Jahre
Jetzt zu dem Teil, der Wohn-Riester seinen schwierigen Ruf eingebracht hat.
Geld, das du für die Immobilie entnimmst, wird nicht als Rente ausgezahlt. Nachgelagert besteuert werden muss es trotzdem, sonst wäre die Förderung eine Steuerbefreiung. Deshalb führt das Finanzamt ein fiktives Wohnförderkonto, auf dem das verwendete geförderte Kapital erfasst wird. Für Entnahmen nach den neuen Regeln entfällt die bisherige jährliche Erhöhung um zwei Prozent. Mit Beginn der Auszahlungsphase wird der maßgebliche Stand versteuert.
Bisher wurde diese Besteuerung in der Regel über rund 20 Jahre verteilt. Künftig soll sie nur noch über fünf Jahre ab Beginn der Auszahlungsphase verteilt werden. Nach Ablauf dieser fünf Jahre entfällt die Überwachung der weiteren wohnungswirtschaftlichen Nutzung in der Auszahlungsphase ersatzlos.
Das ist eine gemischte Nachricht, und ich sage beide Seiten dazu.
Der Vorteil: Die Sache ist nach fünf Jahren erledigt. Kein Papierkram über zwei Jahrzehnte, keine Frage mehr, ob ein Umzug mit 78 noch Folgen hat. Für viele ist das die größere Erleichterung.
Der Nachteil: Derselbe Betrag verteilt sich auf ein Viertel der Zeit. Die jährliche Steuerbelastung in diesen fünf Jahren fällt entsprechend höher aus, und sie trifft genau die ersten Ruhestandsjahre, in denen bei vielen ohnehin noch Arbeitseinkommen oder Abfindungen nachlaufen. Wer ein größeres Wohnförderkonto hat, sollte das in die Planung des Rentenbeginns aufnehmen.
Wenn du ausziehen musst
Grundsätzlich wird das Wohnförderkonto aufgelöst und der Auflösungsbetrag besteuert, wenn die Selbstnutzung nicht nur vorübergehend oder das Eigentum vollständig aufgegeben wird - sofern die Besteuerung innerhalb der fünf Jahre noch nicht abgeschlossen ist.
Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen, und zwei davon sind lebensnah.
Pflege und Krankheit. Die Auflösung unterbleibt, wenn du die Wohnung krankheits- oder pflegebedingt nicht mehr bewohnst, sofern du Eigentümer bleibst, sie dir weiterhin zur Selbstnutzung zur Verfügung steht und sie nicht von Dritten genutzt wird. Ausgenommen ist die Nutzung durch deinen Ehe- oder Lebenspartner.
Trennung und Scheidung. Wird die Ehewohnung aufgrund einer richterlichen Entscheidung nach § 1361b BGB dem Partner zugewiesen und von diesem selbst genutzt, unterbleibt die Auflösung ebenfalls. Diese Ausnahme lief bislang oft ins Leere, weil in der Praxis meist eine Ehepartei die Wohnung schon vor der Scheidung verlässt, um die erforderliche Trennung herbeizuführen. Künftig ist genau das ausdrücklich unschädlich.
Das ist eine der wenigen Stellen, an denen der Gesetzgeber eine Regel an der Wirklichkeit ausgerichtet hat statt umgekehrt. Weitere Fälle rund um Trennung und Todesfall stehen in Altersvorsorgedepot bei Tod, Erbe und Scheidung.
Vertrauensschutz für alte Entnahmen
Wer die Eigenheimrenten-Förderung schon genutzt hat, muss nicht umlernen.
Bei Verträgen, deren Auszahlungsphase bereits begonnen hat, wird an der Besteuerung eines vorhandenen Wohnförderkontos nichts geändert. Und für Entnahmen, die vor dem 1. Januar 2028 erfolgt sind, gelten die bisherigen Regelungen weiter.
Wer also 2026 oder 2027 entnimmt, bleibt im alten System mit der Verteilung über rund 20 Jahre. Wer ab 2028 entnimmt, landet in der neuen Fünf-Jahres-Logik. Bei einem größeren Wohnförderkonto lohnt sich vor einer geplanten Entnahme ein Blick auf diesen Stichtag.
Die ehrliche Einordnung
Die Wohnförderung ist kein Selbstläufer, und sie ist nicht für jeden.
Sie passt, wenn eine selbst genutzte Immobilie ohnehin Teil deines Plans ist und du die Entschuldung als Teil deiner Altersvorsorge verstehst. Eine abbezahlte Wohnung im Alter ist eine ersparte Miete, und das ist real gerechnet ein Alterseinkommen.
Sie passt nicht, wenn du die Immobilie als Rendite-Investment betrachtest oder wenn dein Depot dadurch so leer wird, dass keine liquide Vorsorge mehr übrig bleibt. Eine Immobilie lässt sich nicht in Scheiben verkaufen, wenn das Dach undicht wird. Wie sich die Bausteine zueinander verhalten, steht in Altersvorsorgedepot, Immobilie, Tagesgeld oder Einzelaktien.
Und für alle mit einem bestehenden Wohn-Riester-Vertrag: Vor jeder Wechselüberlegung gehört genau dieser Anteil geprüft. Der Riester-Check nennt die Punkte.
Was du jetzt tun kannst
- ✓ Wenn Wohneigentum in deiner Planung vorkommt: Setz die Eigenheimoption auf deine Prüfliste für den Vertragsabschluss ab 2027. Sie ist nicht mehr überall drin.
- ✓ Bei einer geplanten Entnahme: Prüfe den Stichtag 1. Januar 2028. Davor gelten die alten Regeln zur Besteuerung des Wohnförderkontos, danach die Fünf-Jahres-Logik.
- ✓ Stell deinen Restkredit dem Depotwert gegenüber und vergleiche Sollzins und erwartete Rendite. Bei niedrigem Sollzins ist die Entnahme selten die beste Idee.
- ✓ Bestehender Wohn-Riester-Vertrag? Lass den Wohnförderkonto-Stand aufstellen, bevor du über einen Wechsel nachdenkst.
Ob Entnahme, Tilgungsförderung oder beides zusammen die bessere Rechnung ergibt, hängt an Zins, Laufzeit und deiner Steuersituation im Ruhestand. Das rechnen wir im kostenlosen Check-up gemeinsam durch. Ohne Bindung an einen Anbieter, ohne Verpflichtung für dich.
Kostenloses Check-up-Gespräch vereinbarenHäufige Fragen
Kann ich mein Altersvorsorgedepot für eine Immobilie verwenden?
Ja, die Eigenheimrenten-Förderung wird in das neue System übernommen. Es gibt zwei Wege: den Altersvorsorge-Eigenheimbetrag, also die Entnahme von Kapital für selbst genutztes Wohneigentum, und die Tilgungsförderung über einen dafür zertifizierten Altersvorsorge-Darlehensvertrag. Ein gewöhnlicher Immobilienkredit wird nicht allein durch seine Tilgung förderfähig.
Wie viel darf ich für die Immobilie entnehmen?
Der Altersvorsorge-Eigenheimbetrag kann bis zu 100 Prozent des geförderten Altersvorsorgevermögens betragen. Er darf unter anderem zur vollständigen oder teilweisen Ablösung einer Finanzierung für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden. Diese Entschuldung gilt als wohnungswirtschaftliche Verwendung nach § 92a Abs. 1 EStG.
Ist die Eigenheimoption in jedem Altersvorsorgedepot enthalten?
Nein, und das ist eine wichtige Änderung. Die Entnahmemöglichkeit für selbstgenutztes Wohneigentum musste bisher in allen Altersvorsorgeverträgen enthalten sein. Künftig kann der Anbieter sie anbieten, sie ist aber kein zwingender Vertragsbestandteil mehr. Wer sie nutzen möchte, muss einen entsprechenden Vertrag abschließen oder zu einem solchen Anbieter wechseln.
Was ist das Wohnförderkonto?
Ein fiktives Konto beim Finanzamt, auf dem das für die Immobilie verwendete geförderte Kapital erfasst wird. Weil dieses Geld nicht als Rente ausgezahlt wird, muss es trotzdem nachgelagert besteuert werden. Die Besteuerung soll künftig statt über einen Zeitraum von in der Regel 20 Jahren nur noch über fünf Jahre ab Beginn der Auszahlungsphase verteilt werden.
Was passiert, wenn ich die geförderte Wohnung wegen Pflegebedürftigkeit verlasse?
Eine Auflösung des Wohnförderkontos unterbleibt, wenn du die Wohnung krankheits- oder pflegebedingt nicht mehr bewohnst, sofern du Eigentümer bleibst, sie dir weiterhin zur Selbstnutzung zur Verfügung steht und sie nicht von Dritten genutzt wird - ausgenommen dein Ehe- oder Lebenspartner.
Gelten für eine frühere Wohn-Riester-Entnahme die neuen Regeln?
Nein. Aus Gründen des Vertrauensschutzes gelten in Fällen, in denen die Entnahme vor dem 1. Januar 2028 erfolgte, die bisherigen Regelungen weiter. Bei Verträgen, deren Auszahlungsphase bereits begonnen hat, wird an der Besteuerung eines vorhandenen Wohnförderkontos nichts geändert.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Was für dich konkret sinnvoll ist, hängt von deinem Einkommen, deinem Berufsstatus, deiner Familiensituation, bestehenden Verträgen, deinem Liquiditätsbedarf, deiner Steuerlast und deinem Risikoprofil ab.
